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2016中国楼市何去何从

2019-09-17 10:41:43来源:励志吧0次阅读

2016中国楼市何去何从?

回顾2015年的中国楼市,各项房地产新政频繁出台:房贷松绑、公积金贷款门槛降低、二手房营业税5改2等一系列关键词充斥着2015年的房地产市场。在组合拳的连续刺激下,市场也迎来了前所未有的发展机遇,同时,也点燃了人们积蓄已久的购房热情,刺激了房地产消费。伴随着新的一年的到来,房地产市场也即将翻开新的一页。那么,与2015年火热的后市相比,2016年的楼市将何去何从呢?

看点一:改善性需求有望延续

日前,著名证券研究机构中金公司研究部率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。报告认为,2016年中国房地产市场将整体较为平淡,分化的走势还将继续,一二线城市房地产销售均价将上涨10%,而销量将持平。位于高铁络连接的中心城市由于推动了经济升级和人口流入,房地产需求通常比较稳健,像北京、天津、上海、杭州、南京等城市的房地产前景依然被看好,而三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求,预计房地产销量将下降10%,销售均价将下跌5%。

从2015年成交结构方面可以看出,改善性需求已经在释放。为此,有专家预计2016年一、二线城市会延续去年改善性住房需求强劲的表现,需求成交比例将进一步提高。究其原因,主要是因为不少家庭现有的住房普遍户型较小,而且相当一部分现有住房质量不佳。另外,二孩政策的全面放开也是导致改善性住宅需求旺盛的重要推手。在地产企业方面,不少房企2015年拿的地很多也是为了改善型需求做准备。因此,与改善型住房需求相比,首次置业需求和投资性需求正趋于弱势。

另外,在采访部分置业者也听到这样一种声音:2016年的房地产市场会比2015年稍差一些,但要强于2014年。这是因为首先从人口结构来讲,刚需虽然有所减少,但改善性需求蓬勃发展,从而弥补了刚需的略微下降,也就是说整体需求还在;另外,国家政策支持力度也会有望越来越大;最后,中国城(动态 户型 相册 地图)市群格局会越来越清晰,如果房地产企业布局合理、找准定位,同样会取得理想的销售业绩。

看点二:一线城市表现更好

就在刚刚过去的2015年末,中国人民银行发布《2016年中国宏观经济预测》报告。

看到,在房地产方面,该报告指出,2015年4月以来,全国商品房销售面积和销售额同比增速开始由负转正。4至11月商品房销售面积的同比增速平均为11.8%,而商品房销售额的同比增速平均为22.4%。三季度国房景气指数显现止跌回升势头,从二季度的92.54上升到93.30,进一步表明房地产市场有逐渐回暖迹象。

分城市看,北京、上海、广州、深圳等一线城市销售额增速明显快于其他城市,其他城市的商品房销售也在复苏。一线城市房价在2015年6月份开始出现同比增长,目前同比涨幅已达约15%,二三线城市房价降幅持续收窄,情况也在改善。

房地产销售的回暖和存销比的下降,将有助于提升开发商的信心,有利于未来房地产开发投资的企稳回升。但是也有迹象表明,在一段时间之内,房地产投资仍将面临一些下行压力。首先,从先行指标看,2015年前10月房屋新开工面积同比下降13.9%,因此房地产投资增速在一段时间内还可能继续减速;第二,未在统计之内的一些三、四线城市的房价、销售和库存情况并不乐观,因此在一些大中城市房地产投资开始回升之时,中小城市的投资仍可能继续减速;第三,不少地区销售回暖和待售增长并存,但待售面积增长较快;第四,从中长期看,人口因素对房地产市场的支撑力度将减弱。

该报告还进一步做出分析,作为房地产开发投资的重要领先指标,房地产销售回暖一般预示着房地产市场去库存速度加快,后续投资将回升。据历史数据测算,销售端的热度向前传导到开发端一般需三个季度左右。但考虑到上述下行压力,预期此轮销售回暖带动房地产投资回升的时滞很可能长于历史规律,即房地产开发投资的企稳回升更可能发生在2016年下半年。

看点三:仍以去库存为主

由于2016年的房地产市场仍然要以去库存为主要任务,因此,市场更寄予希望的是房贷、税收等方面政策的继续放松。为此有专家预测,最大程度激活刚性需求的手段则是首付的下调,如果此举能够实施,则对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。此外,房贷利息抵扣个税政策也能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显,因此如果实施,将在一、二线城市引爆楼市,对于库存去化会有明显的促进作用。

此外,中国社会科学院经济学部、中国社会科学院科研局、中国社会科学院数量经济与技术经济研究所、社会科学文献出版社也在不久前共同举办2016年《经济蓝皮书》发布暨中国经济形势报告会。蓝皮书指出,2015年以来“救市”政策频发,央行五次降息四次降准,一线城市、部分二线城市楼市需求在政策刺激下开始集中释放,楼市基本面出现好转。在房地产销售方面,2015年1至9月,全国商品房销售面积同比增长7.5%,比1至8月继续提高0.3个百分点,下半年以来持续好转,其中住宅销售面积同比增长8.2%,回暖势头良好;在房地产资金方面,房地产开发企业到位资金增速继续加快,1至9月,全国房地产开发企业到位资金同比增长0.9%,与1至8月持平,连续4个月正增长。

房地产市场的持续回暖有望从销售端传导到投资端,尤其是随着部分大城市库存不足的风险凸显,其房地产投资有望企稳回升;在房地产资金方面,1至9月,房地产开发企业新开工面积同比下降12.6%,降幅收窄4.2个百分点,下半年以来降幅首次缩窄,也显示房地产新开工项目正出现筑底回升迹象,后续房地产投资增速或将有好转。此外,从历史经验看,房地产销售形势回暖,经过一段时间之后,必然要带动房地产投资由降转升。尽管有存量房消化任务,但大城市存量房持续较快减少,住宅开发投资活动必然会逐步增加。

预测2016年最可能出台的楼市政策

2016年仍然是房地产的政策年,以下几个政策极有可能成为救市的主力政策。首套房首付款比例降至10%、房贷利息抵扣个税、农民工全面纳入城市购房优惠体系、各城市执行土地供应的“有供有限”政策、政府收购商品房用作保障房。

2015年,中央定调稳定住房消费,支持自住和改善需求,政策侧重千方百计去库存:供应端,控制土地供应;需求端,降首付、降利息、放宽公积金、调税费。整体效果显著,土地无序供应得到有效节制,市场成交量显著上升,部分城市库存压力显著缓解。但是,政策效应持续时间不长,全国库存压力问题仍悬而未决,特别是需求疲软的三四线城市库存问题更为显著。我认为2016年仍然是房地产的政策年,以下几个政策极有可能成为救市的主力政策。

第五位、政府收购商品房用作保障房

效果:★★★

落地时间:随时

收购商品房用作保障房从理论上来说,对于库存较大的城市,短期内可以有效降低库存。但这条政策对政府财政实力要求较高,此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小,因此该政策效果可能一般。

第四位、各城市执行土地供应的“有供有限”政策

效果: ★★★☆

落地时间:随时

库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制,建议库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应,消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地,每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单,严格把控商品房供应源头。

第三位、农民工全面纳入城市购房优惠体系

效果:★★★★

落地时间:随时,各地按需落地

各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁,包括:1)加快户籍制度改革进度,解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题。2)将农民工纳入公积金缴纳体系;3)个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施,对增加有效需求,推动楼市中长期稳定有较大作用。

第二位、房贷利息抵扣个税

效果:★★★★★

落地时间:最早下半年

该项政策能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显,短期内,一旦实施,将在一、二线城市引爆楼市,对于库存去化会有明显的促进作用。

第一位、首套房首付款比例降至10%

效果:★★★★★☆

落地时间:随时

首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。而对于市场各方的担心,我认为,中国为储蓄型国家,发生次贷危机的可能性很小,而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招!

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